• Document: Direktavkastning och direktavkastningskrav för fastigheter
  • Size: 85.06 KB
  • Uploaded: 2019-05-17 13:33:13
  • Status: Successfully converted


Some snippets from your converted document:

Direktavkastning och direktavkastningskrav för fastigheter En analys av begrepp, mätproblem, påverkande faktorer och användbarhet av Hans Lind Denna rapport är finansierad av Fastighetsakademin vid Avd f Bygg- och fastighetsekonomi, Stockholm 2004 __________________________________________________________________________ Uppsats nr 34 1 Sammanfattning Denna rapport tar upp: 1. Innebörden i begreppet direktavkastning. Den grundläggande definitionen av direktavkastning är driftnetto dividerat med marknadsvärde. Det är dock viktigt att skilja mellan faktisk direktavkastning och normaliserad direktavkastning. I det senare fallet tas hänsyn till om hyrorna i kontrakten avviker från de marknadsmässiga. Flera mätproblem tas också upp, t ex gränsdragningen mellan underhåll och investeringar. 2. Teorier om vad som bestämmer direktavkastningen/direktavkastningskravet. Ett synsätt är att direktavkastningen ska motsvara total avkastning på alternativ placering +/- justering pga skillnader i risk +/- justering pga skillnader i värdeutveckling. En central fråga är om direktavkastningskravet ska ses som realt eller nominellt, och svaret på den frågan beror av om driftnettoutvecklingen antas följa inflationen eller inte. I rapporten berörs också hur direktavkastningen kan förväntas utvecklas över konjunkturcykeln och om utvecklingen, åtminstone i grova drag, är förutsedd bör direktavkastningen vara högre i högkonjunkturen, pga sämre förväntad värdeutveckling då. 3. Direktavkastningsmetod som metod för fastighetsvärdering. Här noteras att relationen driftnetto/marknadsvärde sannolikt blir stabilare om det sker en normalisering av värdena, och därmed blir den mer användbar för värdering. I teorin finns det argument för att direktavkastningen ska vara mer stabil än en bruttokapitaliseringsfaktor om olika objekt jämförs. Detta kan dock motverkas av de mätproblem som nämndes ovan. 4. Direktavkastning som bubbelindikator. Tanken här är att en alltför låg direktavkastning kan tyda på att det finns spekulation om stigande fastighetspriser. Om direktavkastningen ska användas som bubbelindikator är det den faktiska direktavkastningen som ska användas eftersom normaliseringen innehåller bedömningsmoment som kan påverkas av atmosfären under en bubbla. 5. Direktavkastningen på den svenska fastighetsmarknaden analyseras sedan utifrån resonemangen i de tidigare kapitlen. Direktavkastningen tenderar att vara lägre i större orter, i centrala lägen, och för bostäder (under senare år). Dessa siffror speglar förväntningar rörande risk och driftnettoutveckling (värdeutveckling) på olika orter. Det är dock ont om empiriska studier som styrker dessa bedömningar. Summary This Swedish report is based on the report “Property yields as tools for valuation and analysis” that is available on this website. The English-speaking reader is referred to that report. 2 Innehållsförteckning 1. Inledning................................................................................................................................. 4 2. Begrepp och mätproblem ...................................................................................................... 5 2.1 Den grundläggande definitionen - och några varianter ................................................... 5 2.2 Mätproblem ..................................................................................................................... 6 2.3 Osäkerhet......................................................................................................................... 7 3. Teorier om vad som bestämmer direktavkastningen............................................................. 8 3.1 Inledning.......................................................................................................................... 8 3.2 Några grundmodeller...................................................................................................... 8 3.3 Realt eller nominellt? ...................................................................................................... 8 3.4 Förändring av driftnetto eller förändring av värdet? ..................................................... 10 3.5 Direktavkastning för olika fastighetstyper och i olika lägen......................................... 10 3.6 Direktavkastning i olika skeden av konjunkturcykeln .................................................. 11 4. Direktavkastning och fastighetsvärdering........................................................................... 13 4.1 Allmänt.......................................................................................................................... 13 4.

Recently converted files (publicly available):